Hide Nguyễn
Du mục số
- Xu
- 2,425
QUY HOẠCH FARMSTAY: KHÔNG CHỈ LÀ PHÂN CHIA ĐẤT ĐAI, ĐÓ LÀ MƯU LƯỢC CHIẾN LƯỢC
Trong làn sóng bỏ phố về rừng đang diễn ra mạnh mẽ, kinh doanh mô hình Farmstay hay còn có thể gọi là du lịch nông trại đang trở thành một hướng đi đầy hứa hẹn. Thế nhưng, mình tin rằng anh em cũng đã thấy không ít dự án phải dừng bước giữa chừng hoặc hoạt động kém hiệu quả, vắng khách. Khi nhìn sâu vào những thất bại đó, mình nhận thấy nguyên nhân cốt lõi thường không nằm ở việc thiếu vốn hay thiếu đất. Nó nằm ở một lỗ hổng rất lớn trong tư duy Quy hoạch.
Thông thường, khi nhắc đến quy hoạch, phần lớn anh em sẽ nghĩ ngay đến việc vẽ ra những con đường, phân chia các khu vực xây nhà, khu trồng cây hay khu vui chơi. Nhưng mình muốn nhấn mạnh rằng đó mới chỉ là phần ngọn, là diễn họa kiến trúc. Để một Farmstay thực sự sống khỏe, bền vững và sinh lời, chúng ta cần hiểu quy hoạch dưới một góc độ mưu lược chiến lược sâu sắc hơn rất nhiều.
1. HAI CHỮ QUY HOẠCH: TỪ TƯ DUY ĐẾN HÀNH ĐỘNG
Để làm đúng, trước tiên chúng ta phải hiểu cho đúng. Chữ Quy Hoạch mang trong mình những tầng nghĩa mà nếu bóc tách ra, anh em sẽ thấy cả một lộ trình vận hành doanh nghiệp hoàn chỉnh nằm ở đó.
Chữ Quy mang nghĩa là mưu toan, trù liệu, trù tính. Đây chính là phần chìm của tảng băng trôi. Đây là lúc anh em phải ngồi lại để tính toán về mặt chiến lược, tầm nhìn, phân tích nguồn lực và đưa ra những dự báo cho tương lai. Chữ Quy đòi hỏi sự tĩnh lặng của trí tuệ để xác định xem chúng ta đứng ở đâu và muốn đi đến đâu.
Chữ Hoạch mang nghĩa là vạch ra, chia ra, vẽ ra mưu kế. Đây là phần hiện thực hóa những tính toán trên thành bản vẽ, sơ đồ và các phân khu chức năng cụ thể trên mặt đất.
Như vậy, mình muốn anh em hiểu rằng quy hoạch Farmstay không bắt đầu từ việc máy xúc đào đất, cũng không bắt đầu từ việc đặt nét vẽ đầu tiên trên giấy. Quy hoạch bắt đầu từ trong trí tuệ của người chủ và người kiến trúc sư. Trước khi đặt một viên gạch, anh em phải có sự trù tính về hướng đi, về cách vận hành và những giá trị cốt lõi mà trang trại đó sẽ mang lại cho khách hàng cũng như cộng đồng.
2. SỰ KHÁC BIỆT GIỮA QUY HOẠCH CHIẾN LƯỢC VÀ DIỄN HỌA KIẾN TRÚC
Có một sự nhầm lẫn khá phổ biến mà mình thấy nhiều chủ Farm và cả các kiến trúc sư trẻ thường mắc phải. Đó là coi việc chia lô, vẽ nhà Bungalow hay bố trí vườn rau cho đẹp mắt là quy hoạch.
Thực tế, đó chỉ là việc sắp xếp không gian kiến trúc và cảnh quan. Nếu anh em chỉ chăm chút cho vẻ ngoài hoành tráng, vay mượn các yếu tố văn hóa một cách hời hợt để làm hình ảnh mà thiếu đi sự trù tính về dòng tiền tài chính, pháp lý và nhu cầu thực của thị trường, thì đó chỉ là một bản vẽ chết. Nó có thể đẹp trên máy tính nhưng khi đưa vào vận hành thực tế sẽ bộc lộ vô vàn bất cập.
Một bản quy hoạch Farmstay đúng nghĩa phải là sự truyền tải của một chiến lược phát triển sống động. Nó phải trả lời được một cách thuyết phục cho câu hỏi: Tại sao con đường này lại nằm ở vị trí này mà không phải chỗ khác? Tại sao cụm nhà này lại được xây dựng trước trong giai đoạn 1 mà không phải khu vực kia? Và quan trọng nhất là 10 năm nữa, hay 20 năm nữa, Farmstay này sẽ phát triển ra sao? Quy hoạch là cách anh em thiết lập một kịch bản vận hành thông minh ngay từ khi mọi thứ còn là ý tưởng.
3. BỐN TRỤ CỘT CỐT LÕI TRONG QUY HOẠCH FARMSTAY BỀN VỮNG
Để bản quy hoạch có giá trị thực chứng và giúp anh em tránh được những rủi ro không đáng có, mình cho rằng cần đi sâu vào 4 mưu kế chiến lược sau đây.
Thứ nhất là chiến lược phân khúc khách hàng mục tiêu. Anh em không thể xây dựng một nơi dành cho tất cả mọi người. Một bản quy hoạch thông minh phải phản ánh đúng đối tượng khách hàng mà mình muốn phục vụ. Nếu khách của anh em là các gia đình có trẻ em, quy hoạch phải ưu tiên không gian trải nghiệm nông nghiệp an toàn và khu vui chơi mang tính giáo dục. Nếu khách là những người trẻ đang tìm kiếm sự chữa lành, hãy tập trung vào sự riêng tư, cảnh quan có chiều sâu và các góc thiền định tĩnh lặng. Còn nếu anh em hướng đến các đoàn thể, hãy dành quỹ đất cho không gian sinh hoạt chung rộng rãi và hạ tầng kỹ thuật tốt.
Thứ hai là hoạch định tài chính và lộ trình đầu tư theo giai đoạn. Năng lực tài chính của mỗi người là khác nhau. Một quy hoạch khôn ngoan phải cho phép anh em đầu tư cuốn chiếu. Giai đoạn 1 chúng ta đầu tư vào đâu để có dòng tiền ngay nhằm nuôi bộ máy? Giai đoạn 2 sẽ dùng lợi nhuận đó để tái đầu tư vào hạng mục nào nhằm nâng cấp trải nghiệm khách hàng? Và giai đoạn 3 sẽ mở rộng quy mô như thế nào để không phá vỡ cấu trúc cảnh quan ban đầu? Nếu không có sự trù liệu này, anh em rất dễ rơi vào tình trạng hụt hơi vì cạn vốn khi dự án còn đang dang dở.
Thứ ba là quy hoạch dựa trên bối cảnh tương lai từ 10 đến 50 năm. Đây thường là điểm yếu nhất của các dự án tự phát. Một nhà hoạch định có tâm phải biết dự báo sự thay đổi của công nghệ sẽ tác động thế nào đến du lịch nông nghiệp. Anh em phải tính đến biến đổi khí hậu, nguồn nước có thể bị ảnh hưởng ra sao và sự phát triển của hạ tầng giao thông xung quanh sẽ mang lại cơ hội hay thách thức gì. Quy hoạch là việc anh em xây dựng cho con cháu mình 20 hay 50 năm sau vẫn có thể sống và kinh doanh tốt trên mảnh đất di sản đó.
Thứ tư là chiến lược pháp lý vững chắc. Farmstay là mô hình lai ghép nhạy cảm giữa Đất nông nghiệp và Du lịch. Do đó, quy hoạch phải đi đôi với sự am hiểu luật đất đai và quy hoạch vùng của địa phương. Một bản vẽ đẹp đến mấy mà không thể xin phép xây dựng hoặc vi phạm hành lang bảo vệ rừng hay sông suối thì hoàn toàn vô giá trị. Làm đúng luật ngay từ đầu là cách tốt nhất để bảo vệ tài sản của anh em trong dài hạn.
4. VAI TRÒ CỦA CHỦ FARM VÀ KIẾN TRÚC SƯ TRONG KỶ NGUYÊN MỚI
Mình muốn gửi gắm một thông điệp mạnh mẽ dành cho những anh em đang làm nghề. Chúng ta cần năng lực chiến lược hơn là năng lực vẽ vời.
Đối với những anh em chủ Farm, mình khuyên đừng chỉ thuê kiến trúc sư về và bảo họ vẽ cho đẹp. Anh em hãy là người đưa ra bài toán kinh doanh, mục tiêu cuộc đời và khả năng tài chính rõ ràng. Anh em chính là người Quy, nghĩa là người trù tính, trước khi kiến trúc sư Hoạch, nghĩa là vạch ra trên giấy. Sự thấu hiểu của chủ nhà về mảnh đất và khách hàng là đầu vào quan trọng nhất của quy hoạch.
Đối với những anh em kiến trúc sư, mình mong anh em hãy thoát ra khỏi tư duy của một người thợ vẽ đơn thuần. Anh em cần dành thời gian nghiên cứu về kinh tế nông nghiệp, về vận hành du lịch và đặc biệt là thấu hiểu tâm lý con người. Một kiến trúc sư Farmstay giỏi ngày nay phải là một nhà tư vấn chiến lược. Anh em phải giúp chủ đầu tư nhìn thấy những rủi ro tiềm ẩn và những cơ hội đột phá trong tương lai dài hạn thông qua ngôn ngữ không gian.
5. QUY HOẠCH LÀ GỐC VÀ KIẾN TRÚC LÀ NGỌN
Xây dựng một Farmstay không giống như việc xây một khách sạn khô cứng trong phố thị. Nó là một thực thể sống, là sự tương tác nhịp nhàng giữa con người, thiên nhiên và quy trình sản xuất nông nghiệp. Nếu chúng ta chỉ lo phần ngọn với những ngôi nhà đẹp hay những tấm ảnh check in ảo mà bỏ qua phần gốc là mưu lược vận hành, tài chính bền vững và tầm nhìn dài hạn, thì dự án sẽ sớm bị thị trường đào thải.
Quy hoạch Farmstay thực sự không hề dễ dàng, nhưng nó là con đường duy nhất dẫn đến sự thành công bền vững vì đó là bản đồ để anh em ra quyết định. Mình mong anh em hãy dành thời gian để trù tính thật kỹ trên những trang giấy và những con số trước khi đưa máy móc vào khu đất của mình. Sự cẩn trọng hôm nay sẽ là nền móng cho sự thịnh vượng của ngày mai.
Chúc anh em luôn tỉnh táo và vững tin trên hành trình kiến tạo những giá trị thực cho nông nghiệp Việt Nam!
#baivietnhahoachdinh
St
Trong làn sóng bỏ phố về rừng đang diễn ra mạnh mẽ, kinh doanh mô hình Farmstay hay còn có thể gọi là du lịch nông trại đang trở thành một hướng đi đầy hứa hẹn. Thế nhưng, mình tin rằng anh em cũng đã thấy không ít dự án phải dừng bước giữa chừng hoặc hoạt động kém hiệu quả, vắng khách. Khi nhìn sâu vào những thất bại đó, mình nhận thấy nguyên nhân cốt lõi thường không nằm ở việc thiếu vốn hay thiếu đất. Nó nằm ở một lỗ hổng rất lớn trong tư duy Quy hoạch.
Thông thường, khi nhắc đến quy hoạch, phần lớn anh em sẽ nghĩ ngay đến việc vẽ ra những con đường, phân chia các khu vực xây nhà, khu trồng cây hay khu vui chơi. Nhưng mình muốn nhấn mạnh rằng đó mới chỉ là phần ngọn, là diễn họa kiến trúc. Để một Farmstay thực sự sống khỏe, bền vững và sinh lời, chúng ta cần hiểu quy hoạch dưới một góc độ mưu lược chiến lược sâu sắc hơn rất nhiều.
1. HAI CHỮ QUY HOẠCH: TỪ TƯ DUY ĐẾN HÀNH ĐỘNG
Để làm đúng, trước tiên chúng ta phải hiểu cho đúng. Chữ Quy Hoạch mang trong mình những tầng nghĩa mà nếu bóc tách ra, anh em sẽ thấy cả một lộ trình vận hành doanh nghiệp hoàn chỉnh nằm ở đó.
Chữ Quy mang nghĩa là mưu toan, trù liệu, trù tính. Đây chính là phần chìm của tảng băng trôi. Đây là lúc anh em phải ngồi lại để tính toán về mặt chiến lược, tầm nhìn, phân tích nguồn lực và đưa ra những dự báo cho tương lai. Chữ Quy đòi hỏi sự tĩnh lặng của trí tuệ để xác định xem chúng ta đứng ở đâu và muốn đi đến đâu.
Chữ Hoạch mang nghĩa là vạch ra, chia ra, vẽ ra mưu kế. Đây là phần hiện thực hóa những tính toán trên thành bản vẽ, sơ đồ và các phân khu chức năng cụ thể trên mặt đất.
Như vậy, mình muốn anh em hiểu rằng quy hoạch Farmstay không bắt đầu từ việc máy xúc đào đất, cũng không bắt đầu từ việc đặt nét vẽ đầu tiên trên giấy. Quy hoạch bắt đầu từ trong trí tuệ của người chủ và người kiến trúc sư. Trước khi đặt một viên gạch, anh em phải có sự trù tính về hướng đi, về cách vận hành và những giá trị cốt lõi mà trang trại đó sẽ mang lại cho khách hàng cũng như cộng đồng.
2. SỰ KHÁC BIỆT GIỮA QUY HOẠCH CHIẾN LƯỢC VÀ DIỄN HỌA KIẾN TRÚC
Có một sự nhầm lẫn khá phổ biến mà mình thấy nhiều chủ Farm và cả các kiến trúc sư trẻ thường mắc phải. Đó là coi việc chia lô, vẽ nhà Bungalow hay bố trí vườn rau cho đẹp mắt là quy hoạch.
Thực tế, đó chỉ là việc sắp xếp không gian kiến trúc và cảnh quan. Nếu anh em chỉ chăm chút cho vẻ ngoài hoành tráng, vay mượn các yếu tố văn hóa một cách hời hợt để làm hình ảnh mà thiếu đi sự trù tính về dòng tiền tài chính, pháp lý và nhu cầu thực của thị trường, thì đó chỉ là một bản vẽ chết. Nó có thể đẹp trên máy tính nhưng khi đưa vào vận hành thực tế sẽ bộc lộ vô vàn bất cập.
Một bản quy hoạch Farmstay đúng nghĩa phải là sự truyền tải của một chiến lược phát triển sống động. Nó phải trả lời được một cách thuyết phục cho câu hỏi: Tại sao con đường này lại nằm ở vị trí này mà không phải chỗ khác? Tại sao cụm nhà này lại được xây dựng trước trong giai đoạn 1 mà không phải khu vực kia? Và quan trọng nhất là 10 năm nữa, hay 20 năm nữa, Farmstay này sẽ phát triển ra sao? Quy hoạch là cách anh em thiết lập một kịch bản vận hành thông minh ngay từ khi mọi thứ còn là ý tưởng.
3. BỐN TRỤ CỘT CỐT LÕI TRONG QUY HOẠCH FARMSTAY BỀN VỮNG
Để bản quy hoạch có giá trị thực chứng và giúp anh em tránh được những rủi ro không đáng có, mình cho rằng cần đi sâu vào 4 mưu kế chiến lược sau đây.
Thứ nhất là chiến lược phân khúc khách hàng mục tiêu. Anh em không thể xây dựng một nơi dành cho tất cả mọi người. Một bản quy hoạch thông minh phải phản ánh đúng đối tượng khách hàng mà mình muốn phục vụ. Nếu khách của anh em là các gia đình có trẻ em, quy hoạch phải ưu tiên không gian trải nghiệm nông nghiệp an toàn và khu vui chơi mang tính giáo dục. Nếu khách là những người trẻ đang tìm kiếm sự chữa lành, hãy tập trung vào sự riêng tư, cảnh quan có chiều sâu và các góc thiền định tĩnh lặng. Còn nếu anh em hướng đến các đoàn thể, hãy dành quỹ đất cho không gian sinh hoạt chung rộng rãi và hạ tầng kỹ thuật tốt.
Thứ hai là hoạch định tài chính và lộ trình đầu tư theo giai đoạn. Năng lực tài chính của mỗi người là khác nhau. Một quy hoạch khôn ngoan phải cho phép anh em đầu tư cuốn chiếu. Giai đoạn 1 chúng ta đầu tư vào đâu để có dòng tiền ngay nhằm nuôi bộ máy? Giai đoạn 2 sẽ dùng lợi nhuận đó để tái đầu tư vào hạng mục nào nhằm nâng cấp trải nghiệm khách hàng? Và giai đoạn 3 sẽ mở rộng quy mô như thế nào để không phá vỡ cấu trúc cảnh quan ban đầu? Nếu không có sự trù liệu này, anh em rất dễ rơi vào tình trạng hụt hơi vì cạn vốn khi dự án còn đang dang dở.
Thứ ba là quy hoạch dựa trên bối cảnh tương lai từ 10 đến 50 năm. Đây thường là điểm yếu nhất của các dự án tự phát. Một nhà hoạch định có tâm phải biết dự báo sự thay đổi của công nghệ sẽ tác động thế nào đến du lịch nông nghiệp. Anh em phải tính đến biến đổi khí hậu, nguồn nước có thể bị ảnh hưởng ra sao và sự phát triển của hạ tầng giao thông xung quanh sẽ mang lại cơ hội hay thách thức gì. Quy hoạch là việc anh em xây dựng cho con cháu mình 20 hay 50 năm sau vẫn có thể sống và kinh doanh tốt trên mảnh đất di sản đó.
Thứ tư là chiến lược pháp lý vững chắc. Farmstay là mô hình lai ghép nhạy cảm giữa Đất nông nghiệp và Du lịch. Do đó, quy hoạch phải đi đôi với sự am hiểu luật đất đai và quy hoạch vùng của địa phương. Một bản vẽ đẹp đến mấy mà không thể xin phép xây dựng hoặc vi phạm hành lang bảo vệ rừng hay sông suối thì hoàn toàn vô giá trị. Làm đúng luật ngay từ đầu là cách tốt nhất để bảo vệ tài sản của anh em trong dài hạn.
4. VAI TRÒ CỦA CHỦ FARM VÀ KIẾN TRÚC SƯ TRONG KỶ NGUYÊN MỚI
Mình muốn gửi gắm một thông điệp mạnh mẽ dành cho những anh em đang làm nghề. Chúng ta cần năng lực chiến lược hơn là năng lực vẽ vời.
Đối với những anh em chủ Farm, mình khuyên đừng chỉ thuê kiến trúc sư về và bảo họ vẽ cho đẹp. Anh em hãy là người đưa ra bài toán kinh doanh, mục tiêu cuộc đời và khả năng tài chính rõ ràng. Anh em chính là người Quy, nghĩa là người trù tính, trước khi kiến trúc sư Hoạch, nghĩa là vạch ra trên giấy. Sự thấu hiểu của chủ nhà về mảnh đất và khách hàng là đầu vào quan trọng nhất của quy hoạch.
Đối với những anh em kiến trúc sư, mình mong anh em hãy thoát ra khỏi tư duy của một người thợ vẽ đơn thuần. Anh em cần dành thời gian nghiên cứu về kinh tế nông nghiệp, về vận hành du lịch và đặc biệt là thấu hiểu tâm lý con người. Một kiến trúc sư Farmstay giỏi ngày nay phải là một nhà tư vấn chiến lược. Anh em phải giúp chủ đầu tư nhìn thấy những rủi ro tiềm ẩn và những cơ hội đột phá trong tương lai dài hạn thông qua ngôn ngữ không gian.
5. QUY HOẠCH LÀ GỐC VÀ KIẾN TRÚC LÀ NGỌN
Xây dựng một Farmstay không giống như việc xây một khách sạn khô cứng trong phố thị. Nó là một thực thể sống, là sự tương tác nhịp nhàng giữa con người, thiên nhiên và quy trình sản xuất nông nghiệp. Nếu chúng ta chỉ lo phần ngọn với những ngôi nhà đẹp hay những tấm ảnh check in ảo mà bỏ qua phần gốc là mưu lược vận hành, tài chính bền vững và tầm nhìn dài hạn, thì dự án sẽ sớm bị thị trường đào thải.
Quy hoạch Farmstay thực sự không hề dễ dàng, nhưng nó là con đường duy nhất dẫn đến sự thành công bền vững vì đó là bản đồ để anh em ra quyết định. Mình mong anh em hãy dành thời gian để trù tính thật kỹ trên những trang giấy và những con số trước khi đưa máy móc vào khu đất của mình. Sự cẩn trọng hôm nay sẽ là nền móng cho sự thịnh vượng của ngày mai.
Chúc anh em luôn tỉnh táo và vững tin trên hành trình kiến tạo những giá trị thực cho nông nghiệp Việt Nam!
#baivietnhahoachdinh
St
